Investir dans l’immobilier locatif est une des alternatives d’investissement les plus encouragées depuis quelques années déjà. En investissant directement dans un immobilier locatif, on en devient le propriétaire. Malgré tous les dispositifs d’aides déployés pour l’investissement dans l’immobilier locatif ou l’immobilier en général, force est de constater que tout le monde ne peut pas y accéder. Va pour l’investissement en SCPI, mais quelle stratégie adopter alors ?
Plan de l'article
Investissement en SCPI : un investissement sans risques ?
De plus en plus de Français, d’épargnants et d’investisseurs à part entière, ont opté pour les investissements en SCPI pour diversifier leurs placements. Pour la plupart, il n’est plus question de laisser dormir son épargne ou son argent dans un compte qui ne génère aucun intérêt ou presque. Mais aussi, nombreux sont ceux qui optent pour la sécurité et n’investissent pas dans des produits financiers difficiles à maîtriser.
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De tous les investissements et les placements que tout citoyen lambda peut choisir, il l’investissement en SCPI. Ce n’est pas pour autant qu’il s’agisse d’un investissement dans lequel on peut foncer tête baissée. Il existe quelques règles, au moins celles du fonctionnement, à connaître autour de l’investissement en SCPI. La pierre papier affiche un rapport risque-rendement intéressant du point de vue de l’épargnant, mais elle nécessite tout de même de vraies stratégies.
Comme dans tout investissement, il est très important d’appréhender les règles de base de l’investissement. Le plus souvent, il est toujours recommandé de demander conseil à un professionnel de l’investissement avant de choisir une SCPI ou une autre. Et avant tout, il faut définir à l’avance le type d’objectifs qu’on poursuit dans ce type de placement.
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L’investissement en SCPI en quelques mots
Avant de parler stratégie, il est nécessaire de revenir un peu sur le concept des SCPI ou Société Civiles de Placement Immobilier. Une SCPI est une société qui gère un parc mobilier donné. Il peut s’agir de résidences étudiant de santé, d’immobilier professionnel comme des bureaux et bien d’autres encore. Tout le patrimoine immobilier d’une SCPI est généralement voué à la location.
Société de gestion à part entière, la SCPI gère exclusivement l’exploitation de ce parc immobilier. Elle en assure la promotion, les travaux d’entretien et de réparation ou encore de rénovation. Et par-dessus tout, il revient à la SCPI de trouver des locataires pour tous ces immeubles. En investissant dans une SCPI, l’épargnant-investisseur devient en quelque sorte associé de la SCPI.
L’épargnant est le propriétaire d’une part du patrimoine de la SCPI sans qu’aucun bien ne soit explicitement déterminé comme étant sa propriété. Dans tous les cas, en contrepartie de son investissement, l’épargnant reçoit en retour un revenu régulier. Le revenu en question n’est autre que le dividende issu des loyers et selon la SCPI choisie, il peut être reversé mensuellement ou tous les trois mois.
3 types de SCPI : 3 différentes stratégies
Quand on parle de SCPI, on fait souvent référence au produit et non à la société de gestion. Sous cet angle, il existe trois types de SCPI dans lesquels vous pouvez investir votre épargne – en toute connaissance de cause. Il est à noter que comme tous les investissements, une SCPI n’est pas complètement sans risque, aussi minime soit-il. Selon son objectif particulier, un épargnant peut choisir parmi ces trois SCPI.
La stratégie de la SCPI fiscale
Le but de votre placement est-il de profiter des avantages d’une réduction d’impôt ? Dans ce cas, la SCPI fiscale est celle que vous devez choisir. Ce produit financier a la particularité de faire profiter l’investisseur d’une fiscalité avantageuse. En fonction du montant de l’investissement réalisé, l’épargnant profite d’une certaine réduction d’impôt. Il est à noter que les revenus perçus grâce à ce type de placement est relativement moindre.
Le fait est que le principal avantage de la SCPI fiscale est justement une meilleure fiscalité qui permet de réduire ses charges. La SCPI fiscale est ainsi un outil de défiscalisation plus ou moins intéressant selon votre profil d’épargnant. En fait, cette stratégie d’investissement n’est pas idéale pour tout le monde. Effectivement, les SCPI fiscales conviennent à ceux qui ont une tranche d’imposition élevée et un capital assez conséquent disponible.
La stratégie de la SCPI de rendement
Si la SCPI fiscale permet de se délester d’une partie importante de ses charges fiscales, la SCPI de rendement permet quant à elle de générer des revenus réguliers. C’est ce type de SCPI qui vient tout de suite en tête quand on parle d’investissement en SCPI. Comme son nom l’indique, la SCPI de rendement permet à l’investisseur de détenir des parts du patrimoine immobilier de la société à la hauteur de son investissement.
Pour percevoir des revenus fonciers réguliers, la SCPI de rendement est ainsi la plus recommandée. Le revenu perçu provient des loyers payés par les locataires des différents immeubles de la société de gestion. Les biens immobiliers détenus par une SCPI de rendement sont principalement de l’immobilier professionnel tels que les bureaux et les entrepôts. A titre d’information les demandes pour ces types de bien n’ont pas baissé malgré la crise économique.
La stratégie de la SCPI de plus-value
Optimiser votre capitalisation et votre fiscalité, tel est votre objectif principal ? Dans ce cas, c’est cette troisième catégorie de SCPI qu’il vous faut. La SCPI de plus-value, de valorisation ou de capitalisation ne redistribue pas de dividende régulier. Si vous êtes à la recherche d’une stratégie d’investissement à long terme, la SCPI de plus-value répond aux besoins de ce type de stratégie. Le but de la manœuvre d’une SCPI de plus-value est d’acheter des biens décotés.
L’objectif est de revaloriser ces biens, qui ne sont pas très nombreux d’ailleurs, et de les revendre plus cher dans le futur. Ce qui permet de générer la plus-value à la revente après quelques années. Si plus-value il y a, l’épargnant ayant opté pour cette stratégie profite également de la plus-value. Il est à noter que la stratégie de la SCPI de plus-value permet d’éviter de payer des impôts sur les revenus fonciers puisque l’épargnant ne reçoit pas de rente régulière.
Les avantages fiscaux de l’investissement en SCPI
L’investissement en SCPI est un placement financier qui attire de plus en plus d’épargnants. Il y a plusieurs raisons à cela : la diversification du risque, l’accès à des biens immobiliers inaccessibles pour une personne physique et les avantages fiscaux qu’il procure. Effectivement, investir dans une SCPI permet de bénéficier d’une fiscalité avantageuse.
Les revenus générés par les SCPI sont soumis au régime des Revenus Fonciers (RF). Les distributions perçues ne sont pas imposées sur leur montant brut mais subissent un abattement forfaitaire pour frais et charges équivalent à 30 %. Le taux marginal d’imposition applicable dépendra donc du niveau global de vos revenus fonciers annuels.
Il existe plusieurs mécanismes exceptionnels qui visent à favoriser l’investissement locatif via notamment les dispositifs Pinel et Malraux. Ces deux derniers ont été renforcés ces dernières années afin d’inciter davantage les contribuables à investir dans l’immobilier locatif.
Le dispositif Pinel permet aux particuliers ayant acheté un logement neuf ou en état futur d’achèvement destiné ensuite à être loué pendant six, neuf ou douze ans dans le but de profiter d’une réduction conséquente sur leurs impôts sur le revenu. Cette réduction s’établit généralement entre 12 % et 21 % selon la durée choisie.
Quant au dispositif Malraux, il concerne exclusivement ceux qui effectuent des travaux de rénovation dans des immeubles situés en secteurs sauvegardés. L’objectif est ici de bénéficier d’une forte réduction fiscale sur les travaux, pouvant atteindre 30 % du montant total TTC des travaux réalisés.
Il est donc évident que l’immobilier locatif, et plus particulièrement l’investissement dans une SCPI, constitue un investissement rentable pour ceux qui cherchent à se construire une source régulière de revenus tout en profitant d’avantages fiscaux non-négligeables. Toutefois, vous devez bien étudier les offres proposées par les sociétés et surtout la qualité des biens immobiliers acquis car c’est là que réside le principal risque mais aussi le potentiel retour sur investissement.
Comment choisir la meilleure SCPI pour son investissement ?
Le choix de la meilleure SCPI pour son investissement n’est pas une tâche facile. Effectivement, il existe un grand nombre de sociétés civiles de placement immobilier sur le marché et chacune d’entre elles propose des stratégies différentes ainsi que des avantages fiscaux variés.
Toutefois, certains critères peuvent vous aider à bien choisir votre SCPI. Pensez à bien vous renseigner sur la qualité du patrimoine immobilier acquis par la société : sa situation géographique, sa vétusté éventuelle ou encore ses perspectives d’évolution. Pensez à bien étudier la souscription et les conditions générales proposées par la SCPI.
La performance passée est aussi un indicateur pertinent. Les résultats obtenus sont publiés chaque année et consultables aisément sur internet.
Les frais liés à l’investissement sont aussi importants à prendre en compte lors du choix de votre SCPI, car ils peuvent avoir un impact significatif sur vos rendements nets. Parmi ces coûts figurent notamment les frais d’entrée (en général compris entre 8% et 12%), les frais annuels (allant jusqu’à 2%) ainsi que les commissions versées aux intermédiaires financiers si vous passez par eux pour réaliser votre investissement.
Il faut aussi considérer l’horizon temporel souhaité pour cet investissement, qui peut varier selon vos objectifs personnels, puisque certains opteront davantage pour une rente mensuelle régulière, tandis que d’autres préféreront plutôt une option de plus long terme avec un potentiel gain sur la valeur des parts.
Il est crucial de s’informer sur les modalités d’acquisition et notamment l’activité du marché secondaire, qui permet aux investisseurs de céder leurs parts en cas de besoin. Les sociétés doivent proposer ce type d’échange pour garantir la liquidité des actifs.
Le choix d’une SCPI doit être réfléchi, car il impacte directement vos rendements futurs. Il faut donc prendre le temps nécessaire à l’étude des différentes offres afin de sélectionner celle qui correspondra à votre profil et vos objectifs personnels, tout en s’appuyant sur les critères cités ci-dessus.
