Qui est prioritaire pour lachat d’une maison ?

Beaucoup de gens, y compris de nombreux agents immobiliers, pensent qu’une offre d’achat au prix exigé du vendeur qu’il la vende au premier enchérisseur. Eh bien, c’est légalement faux !

La bonne réponse à la question est la suivante : ça dépend ! En effet, tout dépend de la façon dont la propriété est mise en vente.

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Cas 1 : offre au prix et bien vendu du privé au privé

Si le propriétaire publie directement une annonce (papier ou sur Internet) indiquant le prix de son bien à vendre et sans confier de mandat de vente à un intermédiaire (agent immobilier, notaire ou avocat), il est dit qu’il s’agit d’une « offre de vente ferme à une personne indéterminée ».

Ainsi, si un acheteur potentiel fait une offre au prix demandé par le vendeur, d’un point de vue juridique, l’offre de vente est acceptée. Les parties sont donc lié contractuellement.

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Nous pouvons donc considérer que le premier à avoir fait l’offre au prix est effectivement prioritaire . En effet, si plusieurs candidats font une offre d’achat au prix, le contrat de vente sera dit « formé » avec le premier à avoir fait l’offre.

Si, par la suite, le vendeur accepte finalement de vendre à un autre acheteur qui a fait une offre au prix ou même à un prix plus élevé, il n’a pas le droit de le faire. Il risque alors de causer des dommages au premier soumissionnaire et de faire annuler la vente avec un autre acheteur.

Cas 2 : offre au prix et bien vendue par un intermédiaire immobilier

Deuxième possibilité, le vendeur a confié la vente de son bien à un professionnel de l’immobilier (agent immobilier, notaire ou avocat). Pour ce faire, il a donné à cet intermédiaire ce qu’on appelle un mandat.

Dans ce cas, il est nécessaire de déterminer le type de mandat qui a été donné par le vendeur. Il peut s’agir de :

• un mandat dit de « représentation », un mandat
• dit « simple »

Mandat de représentation

Le mandat de représentation donne à l’intermédiaire le pouvoir d’engager le vendeur. Cela signifie que si un acheteur potentiel fait une offre de prix à l’intermédiaire, la vente sera « formée ».

Nous pouvons donc considérer que, dans ce cas également, le premier à avoir fait l’offre au prix est effectivement prioritaire .

Mandat simple

Le mandat simple (également appelé mandat intermédiaire) confère à l’intermédiaire un rôle de recherche simple de la part d’un acheteur. Le vendeur reste donc libre de conclure la vente avec les candidats que l’intermédiaire lui présentera. Ou pas.

Nous pouvons donc considérer que, dans ce cas, le premier à avoir fait l’offre au prix n’est PAS une priorité .

En revanche, si l’intermédiaire a présenté des acheteurs faisant une offre au prix, et si le vendeur refuse finalement de vendre, l’intermédiaire ayant rempli sa part du contrat/mandat, il sera en droit de réclamer sa commission au vendeur.

Offre au prix : si un acheteur est têtu ?

Si jamais un acheteur décide, après avoir vu son offre au prix refusé, d’intenter une action en justice contre le vendeur, il a intérêt à avoir vérifié les éléments décrits ci-dessus. En effet, le fait de porter une telle affaire devant la justice risque de bloquer ou même d’empêcher la vente avec un autre acheteur. Et c’était alors que c’était tout à fait légal. Si la justice ne donne pas raison au candidat refoulé, le vendeur peut être considéré comme victime d’un préjudice. Il sera alors susceptible de réclamer des dommages indirects.

En conclusion, en tant qu’acquéreur, il est donc intéressant d’interroger l’intermédiaire pour clarifier le type de mandat qui lui a été confié.

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• Un agent immobilier peut-il refuser d’envoyer une offre d’achat ?
• Cour de cassation, chambre civile 3, 12 février 1975, numéro d’appel : 73-14407 : si plusieurs personnes font une offre d’achat au prix, le contrat de vente sera conclu avec celui qui a fait la première offre d’achat.
• Arrêt de la Cour de cassation, chambre civile 1, 5 janvier 1985, n° 83-13560″ : Sauf disposition expresse conformément aux exigences du troisième alinéa de l’article 72 du décret n° 72-678 de juillet 20, 1972, le mandat, même exclusif, donné à un agent immobilier ne lui confère qu’une mission intérimaire et n’a pas pour effet de le substituer au vendeur pour la réalisation de l’opération envisagée.

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